樓市進(jìn)一步趨冷，給新入市的項(xiàng)目定一個(gè)怎樣的價(jià)格，正在讓許多開(kāi)發(fā)商犯難。

關(guān)于價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查已經(jīng)結(jié)束，項(xiàng)目計(jì)劃入市的時(shí)間正在臨近，但調(diào)控還未看到盡頭。

在這個(gè)時(shí)候，筆者認(rèn)為，新盤(pán)入市，定一個(gè)比市場(chǎng)能接受的再略偏低的價(jià)格，是比較合適的選擇。

開(kāi)發(fā)商們必須清醒認(rèn)識(shí)到，一貫以來(lái)的賣方市場(chǎng)已暫時(shí)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。買方市場(chǎng)的游戲規(guī)則是必須要聽(tīng)從買家認(rèn)知和預(yù)期的。

現(xiàn)階段，剛性需求仍在涌動(dòng)。我們獲悉，在新政兩個(gè)月后，購(gòu)房者并未對(duì)北京房?jī)r(jià)大幅度降低形成普遍預(yù)期。剛性需求（包括剛性改善型需求）一旦認(rèn)定價(jià)格處于能接受范圍內(nèi)就很可能出手。

同時(shí)，在現(xiàn)有的市場(chǎng)分析中，普遍預(yù)測(cè)拐點(diǎn)將在四季度出現(xiàn)，彼時(shí)調(diào)控政策基本出盡，對(duì)需求影響進(jìn)入最深刻時(shí)期。所以不論從現(xiàn)有買方的心理考慮還是預(yù)備市場(chǎng)可能出現(xiàn)的最惡劣局面，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡快以適當(dāng)價(jià)格出貨。而且，出貨量宜大，不宜小，理由是避免最壞的市場(chǎng)局面長(zhǎng)期存在。如果樓市交易冷清局面長(zhǎng)達(dá)1年以上，地產(chǎn)上市公司1-2年的銷售任務(wù)將難以完成。大量出貨，也是給當(dāng)下愿意出手的購(gòu)房者實(shí)惠，讓他們能夠挑選最優(yōu)樓層、戶型等。

具體到大興區(qū)———今年新盤(pán)供應(yīng)量最旺盛的區(qū)域，因?yàn)槭芡恋毓?yīng)2年不開(kāi)發(fā)收回等政策的影響，下半年數(shù)個(gè)新盤(pán)必須登場(chǎng)。考慮到“先行者”綠地新里·西斯萊公館以14000元/平米起的中小戶型搏得在北京冷市里熱銷800套的優(yōu)異表現(xiàn)，我們認(rèn)為，該區(qū)域位置和產(chǎn)品較好的新盤(pán)，以15000元/平米起，均價(jià)在16000元-17000元/平米左右，應(yīng)該是市場(chǎng)各方都能接受的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，鑒于去年6000-7000元/平米拿的樓面地價(jià)，其他各方面成本控制得好，這個(gè)售價(jià)還有一定利潤(rùn)；對(duì)于購(gòu)房者而言，今年年底大興地鐵開(kāi)通，坐20分鐘即可到西單，而且黃村商業(yè)配套將進(jìn)一步完善，這個(gè)價(jià)格很能吸引大批北京市區(qū)的剛性置業(yè)者。

開(kāi)發(fā)商們還要注意，以廉租房為主的保障性房大規(guī)模開(kāi)發(fā)正在啟動(dòng)，今后房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的50多個(gè)產(chǎn)業(yè)未必都得依靠商品房市場(chǎng)。盡管此轉(zhuǎn)變的過(guò)程還有多方博弈。但決策者的思路很明確，調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的要?jiǎng)?wù)之一即是不能讓商品房市場(chǎng)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

地產(chǎn)業(yè)最奢侈的盛宴正在散去。在調(diào)控的最深刻影響尚未到來(lái)時(shí)，普通住宅開(kāi)盤(pán)不應(yīng)錯(cuò)失任何一個(gè)快速銷售的機(jī)會(huì)。